城市發(fā)展關系到每一個生活其中的人。

　　8月28日，《中共中央國務院關于推動城市高質量發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）正式公布，其中提出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，加快城市發(fā)展方式轉型，推動城市高質量發(fā)展。

　　這意味著，我國城市發(fā)展正在發(fā)生巨大轉向。

　　如何推進存量提質增效？如何加快城市發(fā)展方式轉型？這又將給人們的未來生活、經(jīng)濟發(fā)展等帶來什么影響？

　　專家表示，《意見》是中國城市邁向高質量發(fā)展的“路線圖”，必將為開辟城市工作新局面，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子提供堅實支撐。

　　中國城市高質量發(fā)展“路線圖”浮現(xiàn)

　　未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經(jīng)濟規(guī)模大、人口增長快的縣級市和特大鎮(zhèn)有望迎來發(fā)展機遇。

　　《意見》提出，以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標，以推動城市高質量發(fā)展為主題，以堅持城市內涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。到2030年，現(xiàn)代化人民城市建設取得重要進展，適應城市高質量發(fā)展的政策制度不斷完善，新舊動能加快轉換，人居品質明顯提升，綠色轉型深入推進，安全基礎有力夯實，文化魅力充分彰顯，治理水平大幅提高；到2035年，現(xiàn)代化人民城市基本建成。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國工業(yè)報表示，7月份，中央城市工作會議召開，明確了城市工作方略轉變的總體部署，當前城市發(fā)展面臨著巨大的轉變，城市工作需要做出“5個轉變”，總體來看就是邁向高質量發(fā)展，需要通過自上而下的部署來落實。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，本次《意見》是7月中央城市工作會議召開后，第一份針對城市高質量發(fā)展的落實文件，內容進一步明確了總體要求和主要目標，并詳細闡述推動城市高質量發(fā)展的工作內容，為各地城市發(fā)展提供了重要指引。

　　《意見》提出，穩(wěn)妥有序推動城市群一體化和都市圈同城化發(fā)展，支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)城市群打造世界級城市群，推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈、長江中游城市群等成為高質量發(fā)展增長極，增強中西部和東北的城市群、都市圈對區(qū)域協(xié)調發(fā)展的支撐作用。增強超大特大城市綜合競爭力，推動超大特大城市按照國家批準明確的功能定位做強做精核心功能，控制超大城市規(guī)模，合理有序疏解非核心功能，打造高質量發(fā)展主引擎。提高中小城市和縣城承載能力，分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟，因地制宜發(fā)展小城鎮(zhèn)。

　　李宇嘉表示，《意見》明確了現(xiàn)代化城市體系的構成，下一步，就是提高各類城市的綜合承載力、競爭力，促進大中小城市、都市圈協(xié)同發(fā)展。

　　2024年，我國五大核心城市群占據(jù)了全國約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創(chuàng)造了超50%的GDP。

　　陳文靜表示，預計未來五大城市群在人口聚集、產(chǎn)業(yè)轉型升級、經(jīng)濟發(fā)展中仍將發(fā)揮重要引擎作用，區(qū)域優(yōu)勢有望進一步凸顯。與此同時，未來隨著都市圈通勤更加便捷高效，產(chǎn)業(yè)布局、公共服務更加合理、便利，都市圈發(fā)展也將進入新階段，特別是國家級都市圈未來經(jīng)濟、人口集聚能力有望進一步增強。

　　李宇嘉表示，超大特大城市綜合競爭力，不在于經(jīng)濟規(guī)模增長，攤大餅擴張，而是做強做精核心功能。未來，22座城區(qū)常住人口超500萬的超大特大城市，未來更多的發(fā)展是高端要素配置，推動產(chǎn)業(yè)鏈集群建設，并帶動都市圈其他城市發(fā)展。

　　陳文靜表示，未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經(jīng)濟規(guī)模大、人口增長快的縣級市和特大鎮(zhèn)有望迎來發(fā)展機遇。

　　中國城市規(guī)劃學會理事長楊保軍接受媒體采訪時表示，“《意見》是中國城市邁向高質量發(fā)展的‘路線圖’，明確了‘創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧’城市目標的具體實施路徑。”

　　支持老舊住房自主更新、原拆原建

　　“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方向，未來配套政策存在進一步完善預期。

　　中央城市工作會議提出，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，這一判斷成為我國城市發(fā)展的重要指引。

　　8月18日，國務院總理李強主持召開國務院第九次全體會議時強調，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

　　本次《意見》提出，激活城市存量資源潛力。全面摸清城市房屋、設施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統(tǒng)商業(yè)設施等存量房屋，建立與建筑功能轉換和混合利用需求相適應的規(guī)劃調整機制。盤活利用存量低效用地。

　　“存量物業(yè)迎來發(fā)展新機遇。”李宇嘉表示，在全面摸清城市房屋、設施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)的基礎上，該改造的改造，該轉換功能的轉換功能，該盤活的盤活，有的要多功能兼容，比如辦公和居住兼容、辦公和服務兼容、不同業(yè)態(tài)兼容等。

　　李宇嘉表示，在經(jīng)過長達四十多年的增量建設后，城市的總體物業(yè)規(guī)模夠多了。但過去建設太快，供給能否適應需求端的變化卻考慮不夠，導致供需不匹配，也就為存量利用打開了一扇窗。未來可能要進行存量物業(yè)大普查，并通過供需摸底、城市體檢，并輔以規(guī)劃用途調整，盤活利用這些存量物業(yè)。

　　《意見》提出，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續(xù)推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

　　目前，浙江、上海、北京、湖北等地已在老舊住房自主更新、原拆原建方面進行了較多探索和實踐，與此同時，仍存在多項難點，如統(tǒng)一業(yè)主意見、資金籌措、居民權益保障等。

　　陳文靜表示，“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”提法與此前一致，“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方向，未來配套政策存在進一步完善預期。

　　李宇嘉表示，不管是自主更新還是原拆原建，都需要政府引導和政策支持，比如土地用途轉變、規(guī)劃調整、規(guī)劃師支持，輔助做好資金監(jiān)管，比如基層政府做好業(yè)主改造意愿調查，增補公共設施和空間滿足業(yè)主對于更美好生活的向往，做好過渡期的群眾臨時住所安排，扶住困難群體等，從而消除改造的障礙。

　　在政策的扶持下，由業(yè)主作為實施主體，通過社區(qū)自治推動共同決策、自籌資金，公開引入開發(fā)建設單位，對原有老舊住房進行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面積（可適當優(yōu)化）重新建設房屋，最終實現(xiàn)原業(yè)主回遷。該模式下主要調動三大主體的積極性：業(yè)主不僅要共同出資，還全程參與改造決策與工程監(jiān)督，實現(xiàn)我的房子我做主；政府負責政策制定、流程規(guī)范與資源協(xié)調；引入的建設單位負責具體的開發(fā)與施工管理。

　　李宇嘉表示，轉向非大拆大建的更新，特改造的方向非常靈活多樣，比如發(fā)展租賃、文旅、創(chuàng)業(yè)等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，不管是靠開發(fā)商還是政府，都無法實現(xiàn)這種靈活性多樣性。因此，就必須要將業(yè)主的積極性調動起來。微觀市場主體的主動性、創(chuàng)造性發(fā)揮出來了，改造更加符合市場需求，改造效率也更高。

　　大力推進“好房子”建設

　　“大力推進”為未來“好房子”建設定調，預計將有更多城市因地制宜落地“好房子”標準，規(guī)范計容規(guī)則推出也將成為趨勢。

　　《意見》提出，系統(tǒng)推進“好房子”和完整社區(qū)建設。加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。

　　“這是對系統(tǒng)推進‘好房子’的權威闡釋，”李宇嘉表示，近期，政策端已經(jīng)對各地‘好房子’實踐的一些做法進行全面的正本清源。一是好房子不是大房子、貴房子，只有少數(shù)人買得起，所謂的第四代、低密度、大平層，充其量就是好房子的一個子類，或者小眾品；二是未來增量的、存量的，普通的、改善的，市場的、保障的，租賃的、買賣的，都要打造‘好房子’。也就是從全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，預計下一步將加速住宅項目規(guī)范的落地實施，明確保障房、租賃房的好房子標準，老舊小區(qū)改造的好房子、好社區(qū)方向，就是完整社區(qū)建設。

　　陳文靜表示，《意見》強調要大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，“大力推進”為未來“好房子”建設定調，預計將有更多城市因地制宜落地“好房子”標準，規(guī)范計容規(guī)則推出也將成為趨勢。

　　陳文靜表示，《意見》指出要“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求”，樓市整體基調未變，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式仍是重點，再提剛性和多樣化改善性住房需求，預計支持政策仍會持續(xù)落地。

　　長江證券首席經(jīng)濟學家伍戈向中國工業(yè)報表示，過去三年我國曾實施多輪房地產(chǎn)新政，也產(chǎn)生過脈沖式影響，但持續(xù)時長有限。從各國經(jīng)驗看，總量性政策而非結構性政策、實際利率而非名義利率的調整才是扭轉地產(chǎn)的關鍵。尤其是當整體物價持續(xù)處于低位及負增長時期，超常規(guī)政策成為必要。

　　伍戈表示，展望未來，鑒于近期地產(chǎn)趨弱的斜率加大，后續(xù)促進其“止跌回穩(wěn)”的結構性政策或加碼。總量性的實際利率有望邊際回落，但短期幅度有限。

　　《意見》提出，因地制宜發(fā)展保障性住房，穩(wěn)步推進靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。

　　李宇嘉表示，在各地對戶籍低保低收入基本保障的基礎上，下一步就是提質擴面，特別是提高保障房的覆蓋面，到新市民、年輕人、外來人口等。在兜底保障的基礎上，《意風》的覆蓋面擴大了，且新時期居民的住房需求差異化、個性化很突出，強調產(chǎn)城融合、職住平衡，不管是租賃型的、買賣型的，租買結合型的，供給的區(qū)位、戶型、配套，都需要以需定供、定建，不然供給出來可能就租不出去、賣不出去導致過剩和資源浪費。同時，存量時代來臨后，新增的保障房供給，基本通過存量盤活。但各地的存量物業(yè)差別很大，如何盤活、盤活的主體、渠道、資金、供需匹配等，都需要各地因地制宜。

　　陳文靜表示，各地結合當?shù)貙嶋H、采取適合當?shù)氐哪Ｊ絹戆l(fā)展保障性住房，預計更多城市將按照“以需定建、以需定購”原則推進保障房建設和籌集，合理利用資源增強住房保障能力。

　　厘清城市運營管理機制

　　建立房屋全生命周期安全管理制度是構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內容，預計未來更多城市將積極探索適合當?shù)氐墓芾碇贫?，增強房屋的安全保障能力?

　　《意見》提出，建立可持續(xù)的城市建設運營投融資體系。

　　“這或成為破解城市更新資金難題的關鍵，”陳文靜表示，這一要求有望為城市建設運營釋放更大的發(fā)展空間，城市運營的重要性進一步凸顯，在可持續(xù)的投融資體系建立過程中，城市更新或將直接受益，對參與城市運營、城市更新的企業(yè)來說也會產(chǎn)生直接利好。

　　陳文靜認為，本次《意見》提出要“統(tǒng)籌財政資金、社會資本和金融等資金渠道”，資金渠道更加多元。

　　第一，涉及重大安全和基本民生保障的，中央財政將加大專項轉移支付支持力度，中央預算內投資予以適當補助，發(fā)揮中央財政的保障兜底作用；

　　第二，“創(chuàng)新財政金融政策工具，吸引和規(guī)范社會資金參與”，不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展或將進一步深化，為前期投入資本提供退出渠道，吸引更多社會資本進入。

　　第三，“強化中長期信貸供給”，鼓勵銀行提供中長期貸款，這也較好匹配了城市更新的中長期資金需求特點。

　　《意見》提出，建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險等房屋全生命周期安全管理制度。嚴格限制超高層建筑。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年以來，上海、天津、成都、沈陽等地出臺了相關管理辦法征求意見稿或試點工作方案等，上海在試行方案中明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區(qū)試點房屋安全管理三項制度，其中房屋養(yǎng)老金由公共賬戶和個人賬戶組成，個人賬戶資金由住宅維修資金業(yè)主賬戶直接轉化，公共賬戶由各區(qū)探索建立，按照規(guī)定由政府出資的房屋養(yǎng)老金部分納入同級財政預算。

　　陳文靜認為，建立房屋全生命周期安全管理制度是構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內容，預計未來更多城市將積極探索適合當?shù)氐墓芾碇贫龋鰪姺课莸陌踩Ｕ夏芰Α?

　　李宇嘉表示，在未來，先體檢發(fā)現(xiàn)城市問題，再根據(jù)問題歸屬、大小，明確安全管理的資金來源。小修小補的靠物業(yè)費，強化物業(yè)管理，大修大補的靠住宅維修基金，后期還要在維修基金的基礎上，建立“房屋養(yǎng)老金制度”，為房屋提供全生命周期安全保障。當然，還要建立質量安全保險，投了保，保險機構必然加大巡查力度，有的已經(jīng)發(fā)揮了體檢的功效，防患于未然。

　　楊保軍表示，《意見》強調統(tǒng)籌發(fā)展與安全、更新與保護、效率與品質，必將為開辟城市工作新局面，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子提供堅實支撐。